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Plusvalía Municipal y el valor del suelo: una cuestión de prueba.

Plusvalía Municipal y el valor del suelo: una cuestión de prueba.

El Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (en adelante, “IIVTNU”), conocido como la Plusvalía Municipal, es aquel impuesto que grava el incremento de valor del terreno durante un periodo máximo de 20 años que se pone de manifiesto en el momento de la transmisión del mismo.

En los últimos años, ha sido uno de los impuestos que mayor protagonismo ha acaparado tras ser objeto de diversos pronunciamientos jurisprudenciales. Recientemente, el Tribunal Supremo ha sorprendido con su nuevo criterio acerca de la valoración del terreno y la carga de la prueba, a través de las dos sentencias que se exponen a continuación:

• Sentencia 323/2021 del Tribunal Supremo de 2 de febrero de 2021



El IIVTNU es un impuesto que grava el incremento de valor experimentado por el terreno, tomando como referencia el valor catastral del mismo en el momento de su adquisición y transmisión, no debiendo superar en ningún caso el valor de mercado del inmueble.

En el recurso que resuelve dicha sentencia, la parte recurrente alega que no ha habido un verdadero incremento del valor del terreno dado que el precio obtenido con la transmisión es mucho menor al pagado por su adquisición, motivo por el cual no procede la liquidación.

Por su parte, la Administración defiende que, teniendo en cuenta el valor catastral del inmueble en el momento de la transmisión, mientras el correspondiente a la construcción disminuyó, el valor del suelo sufrió un incremento importante, deduciendo de ello que la pérdida patrimonial obtenida con la transmisión no se debe a la pérdida de valor el terreno sino a la pérdida de valor de la construcción.

Ante este hecho, el Alto Tribunal se remite a varios pronunciamientos, entre ellos, a la Sentencia nº 305/2018 del Tribunal Superior de Justicia de Aragón, en la cual concluye que el hecho de que el valor catastral del terreno haya podido verse incrementado no es un indicio absoluto de incremento de valor o plusvalía, pues ello dependerá de que se pueda demostrar que el valor catastral se corresponde efectivamente con el valor de mercado. Además, continúa argumentando el Tribunal que lo verdaderamente relevante es que se pueda determinar que el valor de mercado del terreno se ha visto incrementado y no el catastral, pues son valores que no tienen por qué coincidir.

El Tribunal Supremo sostiene que la Administración no argumentó sólidamente ese incremento del terreno, pues lo hizo únicamente tomando como referencia la evolución del valor catastral del suelo y adjudicando la disminución del valor de mercado del inmueble en su conjunto a la disminución del valor catastral de la construcción.

A través de este pronunciamiento, el Tribunal Supremo acaba concluyendo que, siendo el contribuyente el que debe probar en todo caso la inexistencia de incremento de valor del terreno onerosamente transmitido, será válido para ello cualquier medio de prueba utilizado, incluso aquel que demuestre que el valor catastral es distinto al de mercado, siempre y cuando haya aportado medios de prueba que sean más que suficientes para acreditar este hecho (véase, informes de terceros independientes), trasladándose a la Administración, en su caso, la carga de desvirtuar este hecho.

• Sentencia 430/2021 del Tribunal Supremo de 4 de febrero de 2021



El Tribunal Supremo aborda en esta sentencia la cuestión de cómo probar el valor del suelo cuando éste no se desglosa en la escritura de transmisión, apareciendo únicamente el precio total pagado por la venta del inmueble en su conjunto (construcción + suelo).

En estos casos, a la hora de determinar el valor del terreno en el momento de la transmisión, los Ayuntamientos han venido recurriendo al método consistente en calcular la proporción que representase en la fecha de transmisión el valor catastral del terreno respecto del valor catastral total del bien inmueble.

Esto suele ser mucho más beneficioso para las Corporaciones Locales especialmente en ciudades que cuentan con un valor del terreno que se ha visto incrementado en los últimos años.
En el caso del que se ocupa el Alto Tribunal, el contribuyente había determinado el valor del terreno tras aplicar al precio de venta fijado en la escritura, la proporción existente entre lo pagado por la compra del terreno en su momento y el coste total de la promoción resultante. Así, resultaba un porcentaje del suelo del 19,92%.

En cambio, conforme al método seguido por el Ayuntamiento, se determinaba el precio de venta del suelo tras aplicar al precio de venta total fijado en la escritura, la proporción existente entre el valor catastral del suelo y el valor catastral total en el momento de la transmisión. De esta manera, el porcentaje del suelo resultaba de 32,28%.

Pues bien, el Alto Tribunal se pronuncia sobre esta controversia y acaba argumentando que, si bien el método utilizado por los Ayuntamientos es válido en tanto se recoge en diversas normas jurídicas de naturaleza tributaria y se trata de un método objetivo, esto no implica que sea el único método existente para determinar el valor que representa el suelo en la transmisión ya que ello representaría un obstáculo para el contribuyente al impedirle probar por sí mismo y cualquier medio de prueba válido en Derecho el verdadero valor del terreno en el momento de la transmisión.

En otras palabras, solo en aquellos casos en que no sea posible atribuirle un valor al suelo por cualquier otro medio de prueba apto en Derecho, será cuando proceda aplicar dicho método. No se debe caer en el error de considerarlo como un método exclusivo ni imponer el mismo sobre cualquier otro legítimamente utilizado por el contribuyente, que deberá ser valorado por el órgano judicial.

Departamento Fiscal.
Laura Castellanos

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